השבחה

המחלקה מטפלת בנושא תשלום היטלי ההשבחה: בדיקת חובות בהיטלי השבחה בעת בקשות לקבלת אישורים לטאבו עקב ביצוע עסקאות מכר וכן בעת בקשות להיתרי בניה, הקלות ושימושים חורגים. בהתאם לכל מקרה המחלקה עורכת את השומות ו/או מטפלת בהזמנת השומות משמאי מקרקעין המספקים שירותים לועדה המקומית. ההיטל משולם עבור תוכניות בנין עיר וכן עבור בקשות לשימושים חורגים והקלות אשר השביחו את שוויו של הנכס.

המידע המפורט להלן מהווה מידע בסיסי ועקרוני בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי בעניין.

מדריך כללי - קווים כלליים בנושא היטל השבחה

1. כללי:

1.1 החוק מטיל על הועדה המקומית לגבות היטל מן הבעלים ו/או החוכרים לדורות, לאחר שהמקרקעין שלהם הושבחו בדרך כלל מהסיבות הבאות:

א. כתוצאה מאישור תוכנית בנין עיר

ב. כתוצאה ממתן הקלה בזכויות בניה

ג. כתוצאה מהתרת שימוש חורג מהיעוד המקורי של הנכס

ד. כתוצאה מהשבחה בדרך אחרת

כל זאת כמפורט בחוק.

1.2 סכום ההיטל נקבע ע"י שמאי של הועדה המקומית. בעלים רשאי להגיש שומה אחרת בתוך 30 ימים מיום קבלת השומה. והיה והייתה הסכמה בין הבעלים לבין הועדה, תקבע שומה זו כשומה מוסכמת. באין הסכמה - פונים לשמאי מכריע.

2. הגדרות:

2.1 המבקש - בעלים של קרקע או ב"כ ו/או חוכר או ב"כ שהגיש בקשה לועדה המקומית לתכנון ובניה, להיתר בניה ו/או להקלה ו/או לשימוש חורג, או שהגיש לאגף הגביה בקשה לקבלת אישור לטאבו (רשם המקרקעין) ב"כ - שהגיש אישור בכתב על כך.

2.2 הועדה המקומית - הועדה המקומית לתכנון ובניה שמתפקידיה לדון ולאשר, לדחות בקשות מהסוגים המתוארים בסעיף 2.1.

2.3 מימוש - מימוש הזכויות במקרקעין מתקיים בעת אחת מאלה:

2.3.1 קבלת היתר לבניה או היתר לשימוש במקרקעין שלא ניתן היה לתתם אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה.

2.3.2 התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור תכנית.

2.3.3 העברת המקרקעין, או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה. יובהר, חתימת הסכם מכר מהווה מימוש זכויות המחייב בתשלום ההיטל.

הפעולות הבאות לא יחשבו כמימוש:

א. העברה מכוח דין.

ב. העברה ללא תמורה מאדם לקרובו.

העברה של נכס שהבעלים החזיקו לפני 1/7/81, כלומר אם המבקש היה הבעלים כהגדרתו בחוק מס רכוש והחזיקו לפני 1/7/81, ועדיין הנכס אינו רשום על שמו - מבקש לרשום הנכס על שמו – לא ישלם היטל השבחה – מועד התשלום נדחה למימוש הבא. ההוכחות הנדרשות לכך: חוזה קניה ואישור על החזקת הנכס כגון אישור על תשלום מיסים או אישור על תשלום חשמל, טלפון וכד'.

2.4 קרובו - סוגי הקרובים הבאים: בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן זוג, אח/אחות ובני זוגם.

2.5 פטור - פטור מהיטל השבחה – החוק פוטר את הבעלים במקרים מסוימים מחובת תשלום היטל ההשבחה (למשל בשכונה או באזור שיקום, השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, תרבות, צדקה, בריאות וספורט שעיסוקם אינו למטרות רווח)

הכל כמצוין בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. 

2.6 אין חובות - במקרים שבהם אין לחייב בהיטל השבחה כמוגדר בחוק. 

2.7 דחייה - דחיית החבות בתשלום היטל ההשבחה למועד מאוחר יותר. 

2.8 טופס התחייבות - טופס בו מתחייב הקונה, מרצונו, לשלם את היטל ההשבחה במועד מימוש הזכויות הבא. 

2.9 תכנית - תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת.

2.10 העברה מכוח דין - רישום עפ"י צו ירושה או עפ"י צו קיום צוואה, או עפ"י הסכם גירושין. (במקרים נוספים יש לבדוק עם היועץ המשפטי של הוועדה).

2.11 גמר בניה - (כמשמעותו בחוק) משעה שהבניין כולו או מקצתו, נתפס לראשונה או משעה שהוא ראוי לשימוש שיועד לו - הכל לפי המוקדם. 

3. שלבים מקדימים בחיוב היטל השבחה - בבניה: 

3.1 המבקש מגיש בקשה ב-5 העתקים להיתר בניה/להקלה/לשימוש חורג (ומצרף אליה תכניות ומפרטים) אל אגף הרישוי והפיקוח על הבניה.

3.2 באגף הרישוי יפתחו תיק לבקשה, לאחסון המפות והמסמכים. מנהל אגף הרישוי יביא את הבקשה לדיון בועדה המקומית.

3.3 הועדה תדון בבקשה ותשלח מענה אל המבקש. 

3.4 הועדה תפרט את כל התנאים שעל המבקש לבצע/להשלים כדי לקבל את ההיתר, כולל תנאים לתשלום היטל ההשבחה (אם חל על המבקש). כאשר חל היטל השבחה ולא הוסדר תשלום - לא יוצא היתר בניה ו/או היתר לשימוש חורג.

3.5 בנוסף יידרש המבקש למסור העתק חוזה הרכישה על מנת לקבוע מועד המימוש.

3.6 אגף הרישוי מעביר את התיק למחלקת היטלי השבחה לבדיקת חבות היטל השבחה ואם חל ההיטל - להכנת השומה.

3.7 אם שולם היטל השבחה - תבדוק מחלקת היטל השבחה בגין אלו תוכניות ועל איזה נכס שולם ההיטל ואם קיימות תוכניות חדשות. אם הכל תקין תיחתם התוכנית ש"אין התנגדות". 

3.8 אם לא נוצלו מלוא זכויות הבניה ו/או לא שולם בעדן - תיחתם התוכניות כי "חייב היטל השבחה" ו"התיק מוחזר לאגף הרישוי". 

4. שלבים מקדימים בחיוב היטל השבחה - בהעברה בטאבו: 

4.1 הערה: לא נדרש תשלום היטל השבחה בעת רישום משכנתא. לעומת זאת, הסכם קומבינציה או הסכם תמורות מוגדר כמכר הטעון בהיטל השבחה. 

4.2 לשם קבלת אישור לטאבו, המוכר והקונה מגיעים לאגף הגביה. האישור ניתן כאשר כל החובות בגין הנכס הנמכר שולמו לעירייה, כולל היטל השבחה. 

4.3 פקיד הגביה בודק האם הנכס כלול במקרים בהם "אין חבות בתשלום היטל השבחה". והיה ומצא ברשימה המופצת ע"י מחלקת היטלי השבחה כי אין חבות או שאין בשלב זה מימוש ולכן ההיטל נדחה עד למימוש הבא - יציין את הסיבה וימסור את האישור לידי המבקש. 

4.4 במקרים בהם על הבעלים לשלם את היטל ההשבחה - יופנו הבעלים או ב"כ למחלקת היטלי השבחה. על המבקש להגיע אל המחלקה מצויד ב: 

א. נסח טאבו מעודכן 

ב. חוזר מכר 

ג. טופס טיולים (הניתן ע"י פקיד הגבייה) 

ד. אישורים נוספים לפי הצורך עפ"י דרישת מחלקת היטלי השבחה. 

5. כאשר קיים פטור או כאשר ההיטל נדחה למועד מאוחר יותר: 

5.1 תירשם הערת אזהרה לטובת הועדה המקומית על חוב היטל השבחה. 

5.2 יחתם כתב התחיבות עפ"י עו"ד. 

6. הטיפול המבוצע המחלקת היטל השבחה כאשר חל היטל: 

6.1 בדיקות

מחלקת היטלי השבחה תבדוק את סוג הנכס והאם קיימת עליו חבות בהיטל השבחה וכן אם חלים עליו פטורים:

א. אם על הנכס חלות תכניות משביחות שאושרו לאחר 1/7/75: חל על הנכס היטל השבחה. אם לא חלה עליו תכנית שכזו - אינו חייב בהיטל.

ב. אם קיימת תכנית משביחה, ייבדק ניצול זכויות הבניה במסגרת היתר הבניה. אם אכן נוצלו מלוא זכויות הבניה (ותקבל היתר ושולם ההיטל) או במקרה ששולם בהעברה קודמת עבור מלוא זכויות הבניה במסגרת התכנית האחרונה - אינו חייב בהיטל והדבר יירשם בתיק הבניין או בטופס הטיולים לטאבו. אם לא נוצלו מלוא הזכויות - חייב בהיטל.

ג. אם בשלב כלשהו חל חיוב אך לא שולם היטל השבחה כגון: הונפק אישור לטאבו (מתוך טעות) או הבניה או השימוש החורג קבלו היתר - יועבר הנושא לבדיקת הלשכה המשפטית והמלצותיה.

ד. מחלקת היטלי השבחה תבדוק בעת הכנת שומה בגין היתר בניה, האם מבקש ההיתר הוא הבעלים הרשומים. והיה ולא - השומה תוכן עבור המכר ובמועד המימוש יעודכן בהתאם. 

ה. מחלקת היטלי השבחה תבדוק את מהות רישומה של הערת אזהרה בגין היטל השבחה, אם קיימת כזו, ותפעל בהתאם.

6.2 תהליך החיוב של היטל השבחה: 

א. מבקש ההיתר או מבקש האישור לטאבו יחתום על הבקשה להזמנת שומה.

ב. מחלקת היטלי השבחה תקבע עפ"י הנתונים האם תוכן שומה ע"י שמאי מקרקעין.

ג. הטיפול יבוצע מול הבעלים הרשום או מיופה כוחו.

ד. כאשר מוזמנת שומה ספציפית באמצעות שמאי מקרקעין, השומה תיערך בידיו ותימסר לידי מחלקת היטלי השבחה שתפעל לפיו. המבקש יוכל להגיש שומה אחרת שבוצעה ע"י שמאי מטעמו. אם המבקש החליט להגיש שומה אחרת - יגישה תוך 30 יום מיום שקיבל את שומת הועדה.

ה. מחלקת היטל השבחה תבדוק האם עברו 30 יום מיום התקבלות השומה אצל המבקש והיה אם הגיש את השומה האחרת באיחור - הועדה אינה מוסמכת להאריך את המועד להארכת השומה ויש צורך לפנות לשר הפנים.

ו. מחלקת היטל השבחה תישלח את השומה האחרת אל שמאי הועדה לאחר שייבדק כי השומה האחרת עומדת בתנאים המחויבים ע"פ חוק.

ז. לאחר שיגיעו השמאים להסכמה יוציאו מסמך שיהווה הצעה מנומקת לשומה המוסכמת. לאחר אישור אגף התכנון, יחתמו השמאים על שומה זו שתהווה מעתה "שומה מוסכמת" ויועבר עותק לאגף השומה להמשך טיפול.

ח. היה ולא הגיעו השמאים לשומה מוסכמת, יתנו למבקש לבחור רשימת שמאים – שמאי מכריע. את שמו תעביר מחלקת היטלי השבחה לאישור הועדה המקומית.

ט. הועדה המקומית תדון ותאשר את שמו של השמאי המכריע. שכ"ט יחול על הצדדים עפ"י החוק.

י. סמוך לפני הוצאת ההיתר תיבדק שוב הבקשה להיתר לוודא תשלום כל ההשבחות והדבר יירשם בטופס הביקורת להיתר.

יא. ערעור על שומה מכרעת - כאשר מתקבלת שומה מכרעת, יוכל המבקש לשלם מיידית את הסכום לפי הקביעה האחרונה ויוכל לקבל היתר בניה או אישור להעברה בטאבו לפי העניין. אם בשלב מסוים יסתבר שצריך להגיש ערעור משפטי, ניתן להגישו תוך 45 יום ממועד קבלת השומה המכרעת.

7. פטורים:

7.1. פטור דירות בעלים יינתן בתנאים הבאים: כשהמחזיק במקרקעין או קרובו מבקש היתר בניה להרחבת הבית.

הפטור על דירות חדשות מהיטל השבחה לפי סעיף 19 ג' יינתן במספר תנאים: 

א. שהבעלים או קרובו יתגורר בדירה 4 שנים מגמר הבניה ועד מכירתה.

ב. חתימת הבעלים על תצהיר "פטור דירות בעלים".

ג. הפטור ניתן לדירות בעבור 120 מ"ר ראשונים בלבד. 

ד. יובהר אין פטור על בניה על מגרש ריק.

7.2. שיקום שכונות - עפ"י החלטת ממשלה נכס שמוכרז כשיקום שכונות פטור מתשלום היטל השבחה אם המימוש חל בתקופת השיקום.

7.3. פטורים כמפורט בסעיף 19 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה.

8. הטיפול המבוצע באגפים שומה וגבייה:

8.1 מנהל מחלקת חיובים באגף השומה עורך הודעת שומה ושולח בדואר רשום ו/או במסירה אישית לנישום (למבקש) או נציגו בצרוף שומת הועדה.

8.2 פקיד השומה מנפיק פקודת תשלום לשומה ושולח זאת עם הודעת השומה. לאחר התשלום ע"י הנישום תוצג הקבלה לאגף הגביה. כאשר הנישום מעונין לשלם בכרטיס אשראי או בהסדר תשלומים כחוק - יופנה לאגף הגביה למחלקת ההיטלים.

8.3 אגף הגביה ינפיק אישור תשלום עם העתקים לאגף השומה ולתיק הבניין במינהל ההנדסה.

8.4 לאחר קבלת האישור מחלקת היטלי ההשבחה תציין בתיק הבניין את התשלום.​